Különös helyzet a hazai lakáspiacon: most az eladóknak és a vevőknek is sietniük kell!
Több tényező együttes hatására érdekes helyzet kezd kialakulni az ingatlanpiacon.
Emelkedik a kamatszint, egyre drágább lesz a lakásvásárlás hitelből. Aki például őszre tervezett új lakásba költözni, és ezt most előrehozza 7-8 hónappal, lehet, hogy több millió forintot tud spórolni.
Az emelkedő kamatok miatt viszont megcsappanhat a kereslet, az ingatlanpiaci árak is eshetnek, ez pedig az eladókat sürgetheti.
Forrás: telex.hu
Mi ennek az oka?
A lakáspiacon eltérő várakozások élhetnek egymás mellett, de azért általában ha felfelé mutat az ártrend, akkor a vevők sietnek, ha pedig gyenge a kereslet, és lefelé mennek az árak, akkor az eladóknak sürgős a dolog.
Az elmúlt időszakban elég erős áremelkedés volt érezhető, aminek több oka is volt:
- Megjelent az infláció, és sokan érezték úgy, hogy az ingatlan ilyenkor értékálló befektetés: érdemesebb lakást venni, mint betétben, kötvényben tartani a pénzt.
- Az építőanyagok és a munkadíjak is emelkedtek, így többet ért egy már kész, jó állapotú lakás. Az új építésűeknél ezért fokozott volt az áremelkedés.
- Elég sok demográfiai program, zöld hitel, otthonfelújítási támogatás is segítette a vásárlókat, vagyis masszív volt a keresleti oldal.
A pénzügyi piacok felől érkezhet a fordulat
A fenti trendek nagyjából még most is megvannak, vagyis az infláció magas, az építőanyagok drágák, nehéz szakit is találni, érdemi változás leginkább az elérhető kedvezményes hiteleknél és a lakáshitel-kamatoknál érezhető.
A zöld hitelek kimerülésénél érzékelhető az, hogy a keresleti oldal hirtelen az éves 2,5 százalékos hitel helyett már csak 5-6 százalékos piaci lakáshitel-kamatokkal találkozik.
Ha egy 30 millió forintos hitelt megnézünk 20 éves időtávra, akkor a két kamatszint között 100 ezer forint a törlesztők közötti különbség HAVONTA!
Az ingatlant vásárlóknak fontos lehet, hogy bankjuk meddig tartja hitelajánlatát és az abban szereplő kamatot, mert a jegybanki kamatemelés hatására a bankok a lakáshitel kamataik emelésére kényszerülnek.
A „Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél” negyedévig biztonságban lehetünk, piaci hiteleknél azonban bankonként eltérő lehet, hogy meddig él az ajánlat.
Kétoldalú sietség
Ugyan ma még kevesen vetik fel a nagy áremelkedés közepén, hogy lassan az eladónak és a vevőnek is a sietség lesz az érdeke, pedig már tényleg nem érdemes várni.
A vevőknek azért nem, mert a hitelkamatok trendje felfelé tart, vagyis egyre drágább lesz egy hosszú távú pénzügyi elköteleződés.
Az eladói oldal kicsit kétségesebb, hiszen miért siessen valaki, aki egy jelentős áremelkedést észlelt mostanában a piacon?
Mert a használt lakások felét hitelből vásárolják. Ha a finanszírozás drágább lesz, megcsappanhat a kereslet, akkor pedig előbb-utóbb lefelé indulhatnak az árak is.
Kár lenne tagadni, hogy az ingatlanpiaci ártrendek ennél azért kiszámíthatatlanabbak. Aki belátható időn belül vásárlásban gondolkodik, és fél a kamatszint megemelkedésétől, annak tényleg nincs mire várnia, mert ha a hitelkamatok továbbra is felfelé mennek, érdemes lehet előre hozni a döntéseket. Aki például őszre tervezett költözést, az előrehozhatja ezt 7-8 hónappal, mert lehet, hogy ezzel több millió forintot tud spórolni.
Csakhogy ezek a gyorsan vásárlók ma még olyan keresletet támaszthatnak, ami miatt az áresés elmaradhat, kitolódhat. Ráadásul az említett infláció is fontos, a bankban, állampapírban tartott pénz elértéktelenedik, sokan keresnek értékálló, biztonságos megoldást, a megtakarítások egy része még mindig az ingatlanpiacra vándorol.
Mégis inkább áresés jöhet. Miért?
A fenti szempontok keresletet jelentenek, de a szakemberek mégis egyetértenek azzal, hogy a kereslet és a kínálat is olyan tendenciákat mutat, ami a nagy áremelkedés végét jelzi már.
Nézzük például a jelenlegi környezetünket! Említettük, hogy
- a kamatok nőnek,
- a szomszédban háború dúl,
- a magyar gazdaság paraméterei is romlanak,
- az infláció is egyfajta kockázat mindenkinek az életében.
Ennyi kockázat mellett, amikor lehet, hogy hamarosan a hétvégi bevásárlás finanszírozása jelent majd gondot, kevesebben mernek egy lakás-upgrade (vagyis egy mérettel nagyobb lakásba költözés) miatt komoly havi terhet jelentő adósságot vállalni.
Ráadásul a befektetési céllal lakást vásárlók is részben már eladnak. Aki 2015-2016-ban jó helyen vásárolt, mára árduplázást, de akár ártriplázást is elért. Ezen szerencsések egy része is szívesen realizálná már a nyereséget.
Mégis inkább áresés jöhet. Miért?
Amikor egy lakáspiac szárnyal, azt mindenki látja. Magasabbak az árak, akár a hirdetésekben is, de amikor esik, akkor nem érzékelhető annyira a trend. Nem jellemző az éves 50 százalékos ugrás, mint az emelkedés idején, hanem szép lassan, 3-4 év alatt nagy nehezen ereszkednek 20-25 százalékkal az árak, mint 2009-2013 között. Ráadásul akkor sem a hirdetések ajánlati árai csökkennek, hanem a „holland licit” végső árai.
Mi is az a holland licit?
Először is az eladó bemond egy magas árat (ez a lakáshirdetések kezdőára). Ha ott jelentkezik vevő, hurrá, de ha nem, akkor elindul a vevőkeresés lefelé. Az üzletkötés aztán majd ott valósul meg, ahol már akad vevő.
Ez kívülről nem olyan feltűnő. A keresleti piacon a 80 millió forintért meghirdetetett lakás elkel pár nap alatt 78 millión is, a kínálatin pedig lehet, hogy csak 75-ért, vagy 70-ért, ráadásul akkor is 3 hónap, vagy fél év alatt, vagy lehet, hogy nem is jelentkezik érdeklődő, és nyilvánosan is lejjebb kell vinni az ajánlatot.
Zajlik a holland licit
A közelmúltban volt olyan időszak a piacon, hogy a lakások olykor a meghirdetett ár felett keltek el, ám ennek vége szakadhat, vélehtően most majd többet kell engednie az eladóknak a holland licit során.
Amikor a piac megérti, hogy már lefelé mennek az árak, az áresés kicsit látványosabb is lehet, felgyorsulhat.
Azért ne feledjük: felfelé mindig gyorsabban megy az ingatlanpiac, lefelé inkább csak vánszorog, mert az eladók nem hiszik el, hogy már lejjebb vannak a reális árak.