Különös helyzet a hazai lakáspiacon: most az eladóknak és a vevőknek is sietniük kell!

Több tényező együttes hatására érdekes helyzet kezd kialakulni az ingatlanpiacon.

Emelkedik a kamatszint, egyre drágább lesz a lakásvásárlás hitelből. Aki például őszre tervezett új lakásba költözni, és ezt most előrehozza 7-8 hónappal, lehet, hogy több millió forintot tud spórolni.

Az emelkedő kamatok miatt viszont megcsappanhat a kereslet, az ingatlanpiaci árak is eshetnek, ez pedig az eladókat sürgetheti.

Forrás: telex.hu

Mi ennek az oka?

A lakáspiacon eltérő várakozások élhetnek egymás mellett, de azért általában ha felfelé mutat az ártrend, akkor a vevők sietnek, ha pedig gyenge a kereslet, és lefelé mennek az árak, akkor az eladóknak sürgős a dolog.

Az elmúlt időszakban elég erős áremelkedés volt érezhető, aminek több oka is volt:

  • Megjelent az infláció, és sokan érezték úgy, hogy az ingatlan ilyenkor értékálló befektetés: érdemesebb lakást venni, mint betétben, kötvényben tartani a pénzt.
  • Az építőanyagok és a munkadíjak is emelkedtek, így többet ért egy már kész, jó állapotú lakás. Az új építésűeknél ezért fokozott volt az áremelkedés.
  • Elég sok demográfiai program, zöld hitel, otthonfelújítási támogatás is segítette a vásárlókat, vagyis masszív volt a keresleti oldal.

A pénzügyi piacok felől érkezhet a fordulat

A fenti trendek nagyjából még most is megvannak, vagyis az infláció magas, az építőanyagok drágák, nehéz szakit is találni, érdemi változás leginkább az elérhető kedvezményes hiteleknél és a lakáshitel-kamatoknál érezhető.

A zöld hitelek kimerülésénél érzékelhető az, hogy a keresleti oldal hirtelen az éves 2,5 százalékos hitel helyett már csak 5-6 százalékos piaci lakáshitel-kamatokkal találkozik.

Ha egy 30 millió forintos hitelt megnézünk 20 éves időtávra, akkor a két kamatszint között 100 ezer forint a törlesztők közötti különbség HAVONTA!

Az ingatlant vásárlóknak fontos lehet, hogy bankjuk meddig tartja hitelajánlatát és az abban szereplő kamatot, mert a jegybanki kamatemelés hatására a bankok a lakáshitel kamataik emelésére kényszerülnek.

A “Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél” negyedévig biztonságban lehetünk, piaci hiteleknél azonban bankonként eltérő lehet, hogy meddig él az ajánlat.

Kétoldalú sietség

Ugyan ma még kevesen vetik fel a nagy áremelkedés közepén, hogy lassan az eladónak és a vevőnek is a sietség lesz az érdeke, pedig már tényleg nem érdemes várni.

A vevőknek azért nem, mert a hitelkamatok trendje felfelé tart, vagyis egyre drágább lesz egy hosszú távú pénzügyi elköteleződés.

Az eladói oldal kicsit kétségesebb, hiszen miért siessen valaki, aki egy jelentős áremelkedést észlelt mostanában a piacon?

Mert a használt lakások felét hitelből vásárolják. Ha a finanszírozás drágább lesz, megcsappanhat a kereslet, akkor pedig előbb-utóbb lefelé indulhatnak az árak is.

Kár lenne tagadni, hogy az ingatlanpiaci ártrendek ennél azért kiszámíthatatlanabbak. Aki belátható időn belül vásárlásban gondolkodik, és fél a kamatszint megemelkedésétől, annak tényleg nincs mire várnia, mert ha a hitelkamatok továbbra is felfelé mennek, érdemes lehet előre hozni a döntéseket. Aki például őszre tervezett költözést, az előrehozhatja ezt 7-8 hónappal, mert lehet, hogy ezzel több millió forintot tud spórolni.

Csakhogy ezek a gyorsan vásárlók ma még olyan keresletet támaszthatnak, ami miatt az áresés elmaradhat, kitolódhat. Ráadásul az említett infláció is fontos, a bankban, állampapírban tartott pénz elértéktelenedik, sokan keresnek értékálló, biztonságos megoldást, a megtakarítások egy része még mindig az ingatlanpiacra vándorol.

Mégis inkább áresés jöhet. Miért?

A fenti szempontok keresletet jelentenek, de a szakemberek mégis egyetértenek azzal, hogy a kereslet és a kínálat is olyan tendenciákat mutat, ami a nagy áremelkedés végét jelzi már.

Nézzük például a jelenlegi környezetünket! Említettük, hogy

  • a kamatok nőnek,
  • a szomszédban háború dúl,
  • a magyar gazdaság paraméterei is romlanak,
  • az infláció is egyfajta kockázat mindenkinek az életében.

Ennyi kockázat mellett, amikor lehet, hogy hamarosan a hétvégi bevásárlás finanszírozása jelent majd gondot, kevesebben mernek egy lakás-upgrade (vagyis egy mérettel nagyobb lakásba költözés) miatt komoly havi terhet jelentő adósságot vállalni.

Ráadásul a befektetési céllal lakást vásárlók is részben már eladnak. Aki 2015-2016-ban jó helyen vásárolt, mára árduplázást, de akár ártriplázást is elért. Ezen szerencsések egy része is szívesen realizálná már a nyereséget.

Mégis inkább áresés jöhet. Miért?

Amikor egy lakáspiac szárnyal, azt mindenki látja. Magasabbak az árak, akár a hirdetésekben is, de amikor esik, akkor nem érzékelhető annyira a trend. Nem jellemző az éves 50 százalékos ugrás, mint az emelkedés idején, hanem szép lassan, 3-4 év alatt nagy nehezen ereszkednek 20-25 százalékkal az árak, mint 2009-2013 között. Ráadásul akkor sem a hirdetések ajánlati árai csökkennek, hanem a „holland licit” végső árai.

Mi is az a holland licit?

Először is az eladó bemond egy magas árat (ez a lakáshirdetések kezdőára). Ha ott jelentkezik vevő, hurrá, de ha nem, akkor elindul a vevőkeresés lefelé. Az üzletkötés aztán majd ott valósul meg, ahol már akad vevő.

Ez kívülről nem olyan feltűnő. A keresleti piacon a 80 millió forintért meghirdetetett lakás elkel pár nap alatt 78 millión is, a kínálatin pedig lehet, hogy csak 75-ért, vagy 70-ért, ráadásul akkor is 3 hónap, vagy fél év alatt, vagy lehet, hogy nem is jelentkezik érdeklődő, és nyilvánosan is lejjebb kell vinni az ajánlatot.

Zajlik a holland licit

A közelmúltban volt olyan időszak a piacon, hogy a lakások olykor a meghirdetett ár felett keltek el, ám ennek vége szakadhat, vélehtően most majd többet kell engednie az eladóknak a holland licit során.

Amikor a piac megérti, hogy már lefelé mennek az árak, az áresés kicsit látványosabb is lehet, felgyorsulhat.

Azért ne feledjük: felfelé mindig gyorsabban megy az ingatlanpiac, lefelé inkább csak vánszorog, mert az eladók nem hiszik el, hogy már lejjebb vannak a reális árak.